珺牛策略实地探访环京楼市：带看量有所放大改善型别墅需求升温

　　“最近一段时间，周末带看量整体比较大，经纪人基本每天都能带看3、4组客户。来河北省香河县看房子的人，基本是北京过来有改善需求的客户。目前，看别墅、洋房等低密度改善型房源的人较多，很多二手房别墅类项目价格已经调整到了2010年左右的价格，整体是比较有吸引力的。”香河地区多家房产中介经纪人告诉中国证券报记者。

　　近日，中国证券报记者实地走访了以香河县为代表的部分环京地区楼市了解到，受政策持续宽松影响，部分环京房源开始再度受到关注。一些优质的改善型住房成为北京购房者关注的目标房源。目前，一些改善型房源带看量有所放大，陆续开始有比较可观的成交。

　　关注量增加

　　“香河这边的别墅，基本是二手房，个别项目还没有下来房本。主要分香河县城和下面乡镇两类。香河县城的别墅类项目比较少，整体比较稀缺。香河县城的别墅总价大概在300万元到350万元之间，以独栋别墅为主。购买的人群以香河县本地人为主，多数是一些做家居行业的小老板。乡镇类的别墅项目，安平镇建设的别墅比较多。安平镇建设的别墅主要代表是华夏幸福之前开发的孔雀城，以及鸿坤、世茂等前期开发的项目。这些项目里，孔雀城是体量最大、建造时间最早的，也是挂牌房源最多的。”当地一家德佑门店销售人员王红梅（化名）告诉中国证券报记者。

　　据王红梅介绍，最近几个周末，她每天都能带看3、4组客户，这些客户都是从线上引流过来的。

　　“很多客户就是好奇，关注一下北三县的楼盘，看完价格以后，了解完目前的购房政策，就直接过来看房了。”王红梅说，“之前这些别墅最高点的时候大概400万元一套，目前最便宜的一套，150万元就可以拿下，还带装修。比业主当时买新楼盘还要便宜一点。很多人就是冲着价格以及目前的购房政策来的。”

　　不过，王红梅也坦言，这些房子和当初新楼盘相比，无论是外立面还是内部墙体，还是有比较大的差距。

　　“第一期的项目，距离现在已经过去10多年，房子如果长时间没有人住，确实是需要重新装修的。但是，目前安平当地针对别墅的装修也比较便宜，200多平米的房子，简装下来大概20万元就可以解决。所以，很多人来看房子，选择买毛坯自己装。”王红梅告诉记者。

　　卖房数量也在高位

　　“带看量上来了，说明一些有买房意愿的人嗅到了机会。但不得不承认，目前，卖房人的数量也同样位于高位。”走访过程中，多位经纪人告诉记者。

　　那么，究竟是哪些人在卖这些房子？

　　记者调研了解到，很大一部分想卖出环京别墅项目的人群，此前基本是投资客，很少有自住的情况。这些人平时基本在北京工作、生活。

　　“之前，我们花了300多万元买下这套别墅，装修花了50万元，全部算下来接近400万元。当时想带老人和孩子周末过来小住，但后来需要照顾老人，房子搁置了几年，就很难再直接自住。现在挂牌190万元，亏了不少。但因为目前用不到，且不想再重新装修，还是希望尽快出手。”走访过程中，有业主告诉中国证券报记者。

　　还有业主告诉记者，他们当时买的价格，和现在差不多。买了以后简单装修，就一直出租。“之前，一个月的租金能到七八千元，很多周边的人选择短租，一年租几个月，物业费以及基本的房子维护成本就出来了，也挺合适。但目前，这边租金跌到了三四千元，且租别墅的人变少了，所以想尽快出手。如果想投资，目前的价格确实很合适，当时买毛坯房，和现在装修好的价格差不多。”

　　外地不再限购

　　走访过程中，记者发现，很多二手别墅项目，由于长时间没有人居住，墙壁出现发霉等情况，部分房源因为漏雨而被泡水。

　　“有这种情况的房源，我们会提示客户，房子价格也会比正常房源低20万元左右。”德佑门店经纪人告诉记者，“这边入住率还可以，但是确实本地人比较少，还是以北京客群为主。当前，花150万元左右买一套二手别墅，对于很多北京客户来说是具有较大吸引力的。”

　　从购房政策看，目前，在香河购买别墅，外地人已经不再限购，首付比例只要15%，且即便外地有贷款记录，当地也可以按照15%的首付比例买房，贷款利率为3.1%。

　　不止香河县，记者走访看到，包括燕郊、大厂、永清、霸州在内的多个环京地区的楼盘价格已经颇具吸引力。其中，永清的一些改善型楼盘单价已经到了3000元/平方米左右。

　　“很多环京楼盘价格比三、四线城市要低很多。对于一些有改善型需求的购房者来说，环京楼盘在价格方面很具吸引力。但是，环京楼盘供应严重过剩。环京产业薄弱，无法留住人口，导致需求断层，市场供大于求局面难以改变。大量房源挂牌出售，使得购房者可选择性增多。对于购房者来说，需要考虑清楚购房的目的。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

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